Marketing inmobiliario: qué puede decir tu anuncio en cada país

Una inmobiliaria o un corredor puede publicar qué ofrece, dónde está, cuánto cuesta y cómo se agenda una visita. Lo que choca con la norma en uno o más de los cinco países que revisamos es otra cosa: describir un inmueble con cualidades que no tiene, usar superlativos que no se pueden probar, anunciar financiación sin sus condiciones y lanzar una promoción sin decir hasta cuándo dura.

No es asesoría legal. Es lo que leímos en el texto oficial de cada norma, con la fecha en que lo hicimos. Una advertencia de entrada: en este rubro varias reglas no están en la ley del consumidor sino en la ley que regula a los corredores de tu ciudad, o en una norma escrita sólo para la venta de vivienda nueva. Cada sección dice a quién alcanza lo que cita.

Lo que se repite en los cinco países

• El anuncio describe lo que hay. Calidades, acabados, metros y servicios que el inmueble no tiene no se anuncian. Lo dicen la norma mexicana de vivienda, la ley de corredores de la Ciudad de Buenos Aires y la ley chilena del consumidor Fuente [1]Fuente [3]Fuente [8].
• Lo que publicas te obliga. En México y Argentina lo que precisa la publicidad se puede exigir después como parte del contrato (en México, numeral 5.6 de la norma de vivienda) Fuente [1]Fuente [4]. En Chile, el juez puede ordenar que se cumpla lo ofrecido en una promoción u oferta (artículo 35) Fuente [11]. Un render con piscina compromete la piscina.
• Financiación con todas sus condiciones. Si ofreces pagar en cuotas, la oferta va completa y sin engaño sobre el costo del crédito. En la Ciudad de Buenos Aires, con las tasas incluidas Fuente [3]Fuente [8].
• Una promoción dice cuánto dura. México, Argentina, Perú y Chile lo exigen Fuente [1]Fuente [4]Fuente [6]Fuente [11].

México

La Norma Oficial Mexicana NOM-247-SE-2021 alcanza a fraccionadores, constructores, promotores y demás personas que intervengan en la asesoría y venta al público de inmuebles destinados a casa habitación (numeral 1) Fuente [1]. La ley del consumidor, por su artículo 73, alcanza los actos con inmuebles sólo cuando el proveedor es uno de esos o cuando se trata de tiempo compartido Fuente [2]. Si anuncias rentas o locales comerciales, esta parte no te alcanza igual, y no revisamos otras normas para esos casos.

• Sin superlativos que no puedas probar. La publicidad debe evitar términos categóricos o superlativos que induzcan a error sobre el inmueble, y lo que afirme con datos o estudios debe ser comprobable (numeral 5.2, fracción VI) Fuente [1]. En vez de «El mejor desarrollo de Querétaro», escribe «Departamentos de dos recámaras en Querétaro, a diez minutos del centro en auto».
• Lo que el inmueble no tiene, no se insinúa. La norma no deja inducir a creer que la vivienda cuenta con materiales, distribución, servicios, acabados o dimensiones de los que carece o que no puede comprobar (numeral 5.2, fracción IV) Fuente [1]. «Acabados de lujo» necesita poder demostrarse; «Pisos de porcelanato y cocina integral, según la ficha del proyecto» se sostiene.
• Nada de estatus. Tampoco se permiten mensajes que sugieran que comprar el inmueble da cualidades personales superiores a quien no lo compra (numeral 5.2, fracción II) Fuente [1]. «Vive como los que ganaron» no pasa.
• Créditos sin trampas. No se pueden presentar de forma inexacta los términos de los créditos ni requisitos como la consulta al buró (numeral 5.2, fracción III) Fuente [1]. «Sin revisar buró» sólo si es cierto y comprobable.
• Tus datos en cada pieza. El proveedor debe poner en su publicidad su nombre, domicilio, teléfono y dirección electrónica, y si hay ofertas o promociones, seguir el artículo 48 de la ley del consumidor (numeral 5.2, párrafo final) Fuente [1]. La información sobre una oferta o promoción debe ser clara sobre sus términos, su duración, sus restricciones y sus condiciones (numeral 5.1, fracción VI) Fuente [1].
• Precio total. La ley pide informar de forma notoria el monto total a pagar, con impuestos, comisiones y cualquier otro cargo (artículo 7 Bis) Fuente [2]. En operaciones de crédito, la norma pide indicar que el precio total dependerá de los montos variables del crédito y de los gastos notariales (numeral 5.1, fracción II) Fuente [1].

Argentina

La Ley 2340 rige el corretaje inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires (artículo 1) y exige estar inscripto en la matrícula para ejercerlo (artículo 3) Fuente [3]. Fuera de la Ciudad no leímos ninguna norma de corredores para esta guía.

• Precisa e inequívoca. La publicidad de los corredores debe evitar información que pueda inducir a error y consignar la tipología de la oferta sin que admita más de una interpretación (artículo 12, inciso 1) Fuente [3]. «Hermoso tres ambientes» deja dudas si en realidad es un dos ambientes con dependencia; dilo como es.
• Financiación completa. Cuando se ofrezcan facilidades de pago o financiación, la oferta se detalla entera, con las tasas que se aplican (artículo 12, inciso 2) Fuente [3]. «Financiamos en cuotas» queda incompleto; la pieza o el enlace que la acompaña tiene que traer la tasa y las condiciones.
• Nada de financiación de terceros que no acordaste. No se pueden ofrecer planes a cargo de terceros, como un banco, si no se acordaron antes con ellos (artículo 12, inciso 3) Fuente [3].
• Calidades ciertas. No se anuncian calidades que el inmueble no tenga ni condiciones que no sean ciertas (artículo 12, inciso 4), y está prohibida la publicidad que induzca a engaño o insinúe operaciones contrarias a la ley (artículo 13, inciso 6) Fuente [3]. «Apto crédito» sólo si lo es.
• La matrícula. El corredor debe hacer constar su número de matrícula en toda documentación que suscriba (artículo 10, inciso 3) Fuente [3]. La ley no lo dice de cada publicación en redes; como recomendación, ponerla en el perfil y en las piezas de una propiedad ayuda a que te encuentren y a que confíen.
• Alquileres de vivienda. Si publicas un alquiler de vivienda en una página web, propia o de terceros, la ley pide incluir esta leyenda: «Para los casos de alquiler de vivienda, el monto máximo de comisión que se le puede requerir a los propietarios será el equivalente al cuatro con quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato. Se encuentra prohibido cobrar a los inquilinos que sean personas físicas comisiones inmobiliarias y gastos de gestoría de informes» (artículo 10, inciso 8) Fuente [3]. Según nuestra lectura, en redes conviene incluirla también. Y no se le puede cobrar comisión a un inquilino persona física (artículo 13, inciso 7) Fuente [3]: «un mes de comisión a cargo del inquilino» no pasa.
• La frase de la oferta. Un aviso que implica una oferta tiene que llevar la frase «PARA MÁS INFORMACIÓN O LIMITACIONES APLICABLES CONSULTE EN» seguida de tu web u otro canal, donde estén la vigencia, tus datos, tu CUIT y las condiciones (Resolución 446/2025, artículo 1) Fuente [12].
• La ley del consumidor también. La Ley 24.240 excluye los servicios de profesionales con título universitario y matrícula, pero no la publicidad que hagan de su ofrecimiento (artículo 2) Fuente [4]. Toda oferta pública debe decir su fecha de comienzo y de finalización y sus condiciones (artículo 7), y lo que precisa la publicidad se tiene por incluido en el contrato (artículo 8) Fuente [4].

Colombia

La Circular Única de la Superintendencia de Industria y Comercio da instrucciones a quienes comercialicen, promocionen o publiciten proyectos constructivos destinados a vivienda (numeral 2.16) Fuente [5]. Su texto habla de proyectos constructivos de vivienda, no de la venta o el arriendo de inmuebles usados.

• Lo mínimo en cada pieza. Toda pieza publicitaria de un proyecto inmobiliario debe informar como mínimo el área privada construida, el precio de referencia y la ubicación, y también la dirección exacta del proyecto (numeral 2.16.1) Fuente [5]. «Apartamentos en el norte desde precios increíbles» no cumple; «Apartamentos desde cincuenta metros de área privada, precio de referencia desde [tu precio] pesos, en la calle tal número tal» cumple las tres cosas. Dejar el precio para la ficha, no.
• En pesos. El precio de referencia es el precio mínimo inicial de venta y se informa en pesos colombianos (numeral 2.16.1) Fuente [5]. Un precio sólo en dólares no sirve.
• Antes de firmar. La circular pide informar de forma clara y verificable la cuota de administración aproximada, el estrato estimado, cómo son los parqueaderos, los acabados y la fecha estimada de entrega (numeral 2.16.2) Fuente [5]. No todo cabe en un post, pero lo que pongas en él no puede contradecirlo.

Perú

• Publicidad de proyectos en planos. En toda la publicidad escrita de un bien inmueble futuro de primer uso, las promotoras inmobiliarias y las constructoras deben consignar la información del artículo 77 (artículo 76.1) Fuente [6]. Ese artículo pide, entre otras cosas, la identificación del proveedor, la dirección del inmueble, los teléfonos y el correo o la web, y la descripción del inmueble con sus áreas y acabados (artículo 77.1) Fuente [6].
• Sin inducir a error. El código prohíbe la información, la presentación o la omisión que induzca a error sobre medidas, precios y otras características (artículo 3) Fuente [6]. «Departamento amplio con vista al mar» necesita la vista.
• Promociones con duración. Cada anuncio de una promoción debe indicar su duración y la cantidad mínima de unidades disponibles (artículo 14.1) Fuente [6]. «Últimos departamentos con descuento» pasa a «Descuento en las unidades del piso ocho hasta el treinta de noviembre, cinco unidades disponibles».
• Alcance. El texto que leímos es la edición oficial de diciembre de 2020; confirma si hubo cambios posteriores. No revisamos aquí las reglas propias de los agentes inmobiliarios.

Chile

La Ley 19.496 alcanza los contratos de venta de viviendas que hacen empresas constructoras e inmobiliarias, salvo en lo relativo a las normas de calidad de otra ley (artículo 2, letra e) Fuente [7]. Para corredores de propiedades no leímos una norma publicitaria propia.

• Sin engaño en lo que destacas. Comete infracción quien, a través de cualquier mensaje publicitario, induce a error sobre las características relevantes que destaca, el precio, la forma de pago o el costo del crédito (artículo 28, letras c y d) Fuente [8].
• Precio final. El monto del precio debe comprender el valor total del bien con los impuestos incluidos (artículo 30) Fuente [9]. Si publicas en unidades de fomento, que el monto incluya los impuestos que correspondan.
• Comprobable. La información de la publicidad debe poder comprobarse y no contener expresiones que induzcan a error, y «garantizado» sólo se usa si se dice en qué consiste la garantía y cómo se hace efectiva (artículo 33) Fuente [10]. «Plusvalía garantizada» no tiene cómo cumplir eso.
• Plazo de la promoción. Toda promoción u oferta debe informar sus bases y su plazo de duración (artículo 35) Fuente [11]. «Bono pie por tiempo limitado» no reemplaza una fecha.

Qué sí puedes publicar

Cuando se quitan los superlativos y las promesas, queda bastante terreno. Estas son recomendaciones nuestras, no reglas de ninguna norma:

La ficha, contada bien. Ubicación, metros, ambientes, precio y cómo se agenda la visita. Es lo que más normas piden.

El barrio, sin adjetivos. Qué hay a pie, cuánto se tarda en llegar al trabajo en transporte público, dónde está la escuela más cercana. Un dato que se puede comprobar convence más que «ubicación privilegiada».

El proceso. Qué papeles hacen falta, cómo funciona una reserva, qué pasa si el crédito no sale. Explicar el camino no promete nada y responde las preguntas que llegan por mensaje.

Lo real. Fotos del inmueble como está. Si usas un render, dilo en la pieza. En nuestra guía sobre crear publicidad con inteligencia artificial explicamos por qué una foto real le gana a una imagen generada.

Para ordenar la semana, la plantilla de calendario de contenido sirve igual para una inmobiliaria. Y si te interesan otros rubros con reglas propias, mira las guías de restaurantes y de consultorios médicos y dentales.

Cómo lo trabaja Autonomah

Autonomah es un cerebro creativo y publicista artificial que piensa, crea y publica la publicidad de cada marca. Antes de que una persona de la marca revise una pieza, esa pieza pasa por controles automáticos, entre ellos las palabras prohibidas y las normas de publicidad del rubro y del país.

Para el rubro inmobiliario, esos controles todavía no tienen una capa de normas escrita: ninguna de las reglas de esta guía está en ellos para ese rubro. Algunos de los artículos que citamos ya están en los controles de otros rubros: el 7 Bis y el 32 de la ley mexicana Fuente [2], el 7 y el 8 de la Ley 24.240 Fuente [4], el 14.1 del código peruano Fuente [6] y el 28, el 30, el 33 y el 35 de la ley chilena Fuente [8]Fuente [9]Fuente [10]Fuente [11]. La NOM-247, el artículo 73 de la ley mexicana, la Ley 2340, el artículo 2 de la Ley 24.240, el numeral 2.16 de la Circular Única, los artículos 3, 76 y 77 del código peruano y el artículo 2 de la ley chilena no están en ningún control Fuente [1]Fuente [2]Fuente [3]Fuente [4]Fuente [5]Fuente [6]Fuente [7].

Los controles advierten los defectos verificables, pero no aprueban nada: la aprobación de cada pieza es de una persona de tu marca. No hacemos pauta paga ni prometemos resultados.

Si llevas tú las redes, usa esta lista antes de publicar: que la pieza no prometa calidades que el inmueble no tiene, que no use superlativos que no puedas probar, que la financiación venga con sus condiciones y que la promoción diga hasta cuándo dura.

Preguntas frecuentes

Qué es el marketing inmobiliario?

Es la forma de dar a conocer inmuebles, proyectos o a un corredor, y de ayudar a alguien a decidir una compra o un alquiler. Lo que lo distingue de otros rubros es que en varios países la publicidad de vivienda tiene normas propias, como se ve arriba.

Qué es la publicidad inmobiliaria?

Es cualquier anuncio de un inmueble o de un servicio de corretaje, en un cartel, un portal o una red social. Las normas que leímos alcanzan a la publicidad por cualquier medio; la mexicana lo dice expresamente para la venta de vivienda (numeral 5) Fuente [1].

Qué frases puedo usar para promocionar mi inmobiliaria?

Frases que describan el inmueble o el servicio y digan cómo contactarte. Por ejemplo: «Casa de tres dormitorios con patio, a dos cuadras de la estación; agenda tu visita por mensaje». Evita «el mejor», «garantizado», «única oportunidad» y cualquier calidad que no puedas mostrar.

Qué ideas de marketing hay para inmobiliarias?

Como recomendación: recorridos en video de cada propiedad, una guía corta del barrio, respuestas a las preguntas que te hacen por mensaje y el antes y después de una reforma real. Ninguna de esas ideas necesita prometer nada.

Cuáles son los mejores hashtags para inmobiliarias?

No tenemos una medición que permita decir cuáles funcionan mejor. Como recomendación, usa pocos y concretos: la ciudad, el barrio y el tipo de inmueble ayudan más a quien busca que uno genérico.

Puedo publicar el precio en dólares?

En México, la norma de vivienda pide ofertar el precio en moneda nacional, y deja expresarlo además en moneda extranjera (numeral 5.6) Fuente [1]. En Colombia, el precio de referencia de un proyecto de vivienda se informa en pesos colombianos (numeral 2.16.1) Fuente [5]. En los otros países no encontramos una regla equivalente en lo que leímos, pero tampoco afirmamos que no exista.

Tengo que poner mi matrícula en los anuncios?

En la Ciudad de Buenos Aires, la ley pide la matrícula en toda documentación que suscribas (artículo 10) Fuente [3]. Para las publicaciones en redes no encontramos una regla expresa sobre la matrícula. Para un alquiler de vivienda publicado en una web sí hay una leyenda obligatoria (artículo 10, inciso 8) Fuente [3]. En México, la norma de vivienda sí pide tu nombre, domicilio, teléfono y correo en la publicidad (numeral 5.2) Fuente [1].